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L’art. 1324 c.c. prescrive: “eccetto differenti norme di legge, le disposizioni che disciplinano gli accordi si rispettano, poiché conciliabili, per i provvedimenti monolaterali tra vivi che hanno natura patrimoniale”;
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in conclusione l’art. 1392 c.c. afferma: “il mandato non è valido se non è assegnata in base alle tipologie indicate per l’accordo che il delegato deve stipulare”. Le Sezioni Unite, difatti, affermano che l’ingiunzione all’adempimento debba essere inclusa tra i provvedimenti assimilati agli accordi, visto il suo carattere giudiziario:
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è una “ dimostrazione di intenzione che si concreta in una facoltà monolaterale che incide sugli sviluppi della relazione negoziale tento da produrre la conclusione ipso iure del rapporto sinallagmatico”, senza il bisogno di una sentenza della magistratura, se sia trascorso invano il termine conferito alla controparte.
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Uno dei profili più importanti in materia di condominio è certamente quello che concerne la divisione delle spese connesse alle parti condivise e a chi competa tale pagamento se un condomino prenda l’impegno di cedere la propria parte abitativa in forza di un accordo preventivo, facendo così sopravvenire, all’atto della stipulazione, nel condominio, un altro condomino o l’acquirente dell’immobile interessato.
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La teoria e le stesse disposizioni del codice ci ricordano che il condominio costituisce la tipologia più rilevante ed anche più difficile di comunanza. La sua specificità sta nel fatto che il condomino è allo stesso tempo detentore unico della sua residenza, e comproprietario, in base a una condivisione obbligata, di alcune zone del fabbricato (art. 117 c.c.) dette per l’appunto parti condivise.
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Il diritto di ogni condomino sulle parti condivise è invece definito in base alla divisione eseguita dalle note tabelle millesimali, incluse nel regolamento condominiale, che sono una traslazione di parti millesimali della relazione di valori attiva tra ogni singola proprietà e tutto il fabbricato condominiale.
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È ovvio dunque che ogni condomino è obbligato alla corresponsione delle spese comuni e eccezionali connesse alle forniture a alle parti condivise del fabbricato insieme agli altri condomini, ma in relazione dei millesimi riguardanti la propria abitazione.
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Quid iuris se l’adunanza condominiale decide l’accettazione di alcuni lavori di mantenimento eccezionale e in seguito a questa decisione, un condomino si vincola a cedere la propria abitazione? I costi previsti per i lavori dovranno essere pagati dal rivenditore dell’immobile o dal compratore?
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Sul controverso problema hanno sentenziato i magistrati di legittimità con il verdetto n. 8782 del 10 aprile 2013 evidenziando che “in caso di cessione di un alloggio sito in condominio i costi per gli interventi di eccezionale mantenimento sulle parti condivise, ove siano state decise prima del passaggio della proprietà, pesano sul rivenditore, anche se il compimento dei lavori sia cominciato dopo l’acquisizione e, dunque, favorisca soltanto il compratore.
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Ma le parti, revocando la norma legislativa, possono concordare che tali spese restino a carico di chi acquisisce l’immobile”. La questione deriva dalla non avvenuta osservanza di una clausola dell’accordo inclusa nel contratto preventivo di cessione di un alloggio sito in un condominio, con cui il compratore del suddetto si vincolava a essere responsabile di tutti i costi di mantenimento eccezionale delle parti condivise, già in precedenza decisi dall’adunanza condominiale.
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Dopo il preventivo e fino al giorno della stipulazione, il rivenditore in base alla suddetta clausola si preoccupava di anticipare tutti i costi non ordinari di restauro del palazzo nella certezza che il compratore badasse poi al pagamento delle stesse.
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Questo vincolo, nondimeno, non viene osservato e il rivenditore per tutelare i propri diritti e vantaggi intraprende un iter giudiziario dinanzi al magistrato di pace che, accettando la connessa richiesta, punisce l’acquirente a riconsegnare gli importi anticipati.
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Il tribunale interpellato in secondo grado capovolge tuttavia il verdetto e quindi il giudizio, giunto fino in Cassazione, termina con la conclusione secondo cui il compratore dell’immobile è obbligato alla corresponsione dei costi non ordinari di mantenimento, decisi prima della stipulazione, se abbia preso l’impegno in questo senso nell’accordo di acquisizione.
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Secondo i magistrati supremi, difatti, deve essere ritenuta efficace, nelle relazioni tra rivenditore e acquirente, la clausola da includere nell’accordo di acquisizione che ascriva l’obbligo per i costi del condominio connessi a interventi di mantenimento non ordinario (anche se da effettuare) sull’acquirente.
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Dall’esame della suddetta pronuncia, quindi, si desume la norma per cui i costi non ordinari connessi alla parti condivise del fabbricato, decisi dall’assemblea di condominio prima della stipulazione e dunque prima del passaggio conclusivo della proprietà del bene immobile, competono in ogni caso al rivenditore sempre se, nel’accordo di acquisizione, il compratore non si vincoli a sostenere queste spese. Soltanto in questo caso sarà l’acquirente che dovrà pagare le somme per i costi di mantenimento insieme agli altri condomini, o, casomai restituirle al rivenditore che le ha pagate prima per lui.
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In via completamente preliminare, l’autore crede che la disposizione esaminata, approvata nel lontano 1931, è stata oggetto, nel tempo, di numerose rilevanti modifiche e cambiamenti ad opera del legislatore nazionale ed, implicitamente, anche dal legislatore europeo.
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