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L’art. 1136, iv° comma, del c.c. prescrive che la disposizione condominiale può essere cambiata con la maggioranza (comunemente detta di 50 + 1) di cui all’art. 1136, ii° comma, del c.c. il seguente comma del suddetto articolo prescrive che:
“le disposizioni del regolamento condominiale non possono in nessuna maniera intaccare i diritti di ogni condomino, che derivano dai contratti di acquisizione e dalle convenzioni e, in nessuna circostanza, possono modificare le prescrizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.” l’art. 1118 del c.c., il cui secondo comma si deve considerare espressamente come obbligatorio dal suddetto art. 1138, ultimo comma, c.c., che dichiara quanto segue: “il diritto di ogni condomino sulle regole prescritte dall'articolo antecedente (n.d.r.: “parti comuni della struttura”) è calcolato in base al valore del piano o parte di piano che gli è attribuita, se il titolo non prevede diversamente.
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Il condomino non può, con la rinuncia al diritto sulle suddette disposizioni, venir meno ai costi per la loro manutenzione.” Siffatto è il sistema legislativo a cui riferirsi e sin da questo momento deve essere chiaro che non può esistere un qualsiasi dualismo di legge tra disposizione contrattuale ed assembleare, andando a confondere il sistema che disciplina i diritti di comproprietà “pro indiviso” di ogni condomino (comunque possibile pure in modalità assembleare, basta che si riconoscano le circostanze di forma e di sostanza di cui poi diremo) con l’eventualità di regolare l’utilizzo dello spazio in comune attraverso la maggioranza semplice di cui all’art. 1136, 2° comma, c.c., potere, questo, sempre attuabile in qualsiasi momento.
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Difatti, l’unico e solo aspetto che caratterizza la contrattualità di una precisa regolamentazione consiste soltanto nel fatto che furono disposti nel medesimo regolamento i rispettivi diritti di comproprietà “pro indiviso”, e questo anche se la rispettiva sussistenza nel medesimo pure di una normativa inerente le forme di utilizzo di alcuni spazi comuni, che, comunque, non influisce per nulla nella questione che stiamo analizzando, poiché non ne altera la caratteristica contrattuale.
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Quindi, se la disposizione è contrattuale nelle suddette sezioni, lo stesso non potrà omettere l’autorizzazione di tutti coloro che partecipano all’unione condominiale e, contemporaneamente, dalla modalità scritta, per cui si necessita della firma di tutti i comproprietari in appendice ad una scrittura con cui si sia accertata la loro intenzione, tanto che il documento di decisione assembleare non basterebbe per tale scopo, se firmato soltanto dal presidente e dal segretario.
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Dunque, la disposizione condominiale, nel caso in cui prevede dei beni immobili “pro indiviso”, può essere soltanto di natura “contrattuale”, a patto che sussistano i voti all’unanimità e il verbale scritto “ad substantiam”.
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Ecco gli unici aspetti a livello interpretativo del perché una disposizione condominiale viene considerata contrattuale, invece la modalità assembleare costituisce soltanto una delle forme di manifestazione di quella medesima unanimità dispositiva dei diritti di comproprietà “pro indivisa”.
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Quando si fa riferimento alla modalità scritta “ad substantiam”, sotto pena, in difetto, di nullità radicale (e d’imprescrittibilità del conseguente atto), vuol dire che è stata apposta la connessa firma da parte di tutti i partecipanti “pro indiviso” degli spazi in comune (ad eccezione di nessuno); per cui, il documento di assemblea con viene manifestata l’unanimità non basta da sola per modificare i rispettivi diritti di comproprietà sulle cose che rappresentano la comunione, a meno che non si evidenzi che il medesimo sia stato sottoscritto da tutti i partecipanti di quella medesima unanimità/totalità, e non soltanto dal presidente e dal segretario, come spesso succede.
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